LA PRESCRIPTION ACQUISITIVE TRENTENAIRE
La prescription acquisitive trentenaire (ou usucapion) est l’un des trois modes d’acquisition de la propriété ou d’une servitude (avec l’acquisition par titre et celle, moins connue, dite par destination du père de famille).
Plus précisément, l’article 2258 du Code Civil dispose :
« La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. »
L’article 2272 alinéa 1er du même Code indique quant à lui :
« Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de 30 ans. ».
Mais de quoi doit-on justifier durant cette période de 30 ans ?
Il faut, selon l’article 2261, « une possession continue et non-interrompue, paisible, publique, non-équivoque et à titre de propriétaire. »
L’exigence d’une possession continue fait que seules les servitudes dites continues (par exemple, une servitude de vue) sont concernées par la prescription acquisitive trentenaire, à l’exclusion des servitudes dites discontinues (comme la servitude de passage).
Par ailleurs, puisqu’il faut que cette possession soit publique, les ouvrages enterrés sont eux aussi exclus dans la plupart des cas (sauf, par exemple, à ce que leur présence en sous-sol soit signalée sans équivoque par un ouvrage visible en surface).
En pratique, dans les milieux urbains, il est de plus en plus rare de pouvoir justifier d’une prescription acquisitive trentenaire.
En premier lieu, les propriétés sont de plus en plus petites, de sorte que d’éventuels débords ou empiétements sont davantage visibles et préoccupants pour le propriétaire d’un terrain.
En second lieu, beaucoup de propriétés passent de main en main durant 30 ans sans que le dernier acquéreur ait en sa possession les éléments qui lui permettraient de justifier d’une prescription acquisitive trentenaire (permis de construire, factures, etc…).
Il est toujours possible, pour justifier de l’acquisition d’une partie de propriété ou d’un droit, de réunir des attestations de voisins.
Mais l’exercice est délicat : outre que peu de gens reste 30 ans dans le même logement, ils sont parfois réticents à établir des attestations dont ils savent qu’elles seront produites en justice.
Jérôme NALET, Spécialiste en Droit Immobilier, Avocat Associé au sein de la SELARL FEUGAS AVOCATS, inscrite aux Barreaux de Paris et Versailles.
NB : Vous pouvez également consulter les actualités en droit immobilier qui figurent sur le site FEUGAS AVOCATS et le blog que je consacre aux ASL et aux AFUL (https://aslinfoblog.wordpress.com/).
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