LE DÉLICAT PROBLÈME DE LA SERVITUDE DE SURPLOMB
Depuis une période relativement récente, la Cour de Cassation admet qu’un surplomb de toiture puisse faire l’objet d’une prescription acquisitive trentenaire (voir son arrêt du 5 mars 2013, 3ème Chambre Civile, pourvoi n° 12-12377, lequel confirme l’arrêt rendu le 12 mars 2008 sous le n° 07/10164).
En droit, cette solution peut paraître étonnante, un débord sur le fonds voisin constituant plutôt un empiétement et les servitudes continues (servitude de vue) ou discontinues (servitude de passage) ne pouvant avoir pour effet d’occuper le fonds voisin.
Elle s’explique sans doute par le fait qu’il ne s’agit que d’une occupation aérienne, également car l’écoulement de plus de trente années doit conduire à exclure une mesure extrême comme celle de la démolition.
Mais cela n’est pas sans poser certaines difficultés et interrogations.
Si l’acquisition par prescription acquisitive trentenaire d’une servitude de surplomb de toiture est admise, une acquisition par titre doit aussi être considérée comme valide (des conventions sont d’ailleurs usuellement passées à ce titre devant Notaire).
Mais qu’en est-il du troisième mode d’acquisition de servitude, celui dit par destination du père de famille ?
Cette solution de la Cour de Cassation a-t-elle par ailleurs vocation à s’étendre à d’autres ouvrages, par exemple l’isolation extérieure débordant sur le fonds voisin ?
Dans cette hypothèse et si le voisin porte atteinte accidentellement à l’isolation, quelle position sera prise par les juridictions sur la question de l’indemnisation ?
Ce sont autant d’interrogations qui ne manqueront pas tôt ou tard de se poser, compte tenu à la fois de la densification des habitations dans les grandes agglomérations et des exigences nouvelles relatives à la réglementation thermique…
Jérôme NALET, Avocat au Barreau de Versailles, Spécialiste en Droit Immobilier
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